一场即将于十天后进行的司法网络拍卖，因土地权属争议、评估程序合规性质疑等问题突生变数。相关法院原定于2025年10月21日对广东省湛江市麻章区一宗国有建设用地使用权进行拍卖，但日前却接连收到来自案件当事人和当地村民的紧急申请，要求暂停拍卖。
当事人获得的判决书、评估报告、银行流水、村民股份清单显示：这场看似普通的强制执行，实则牵出“三旧”改造政策红利、表见代理争议、集体资产流失、高铁新城地价暴涨四重漩涡。
法律界担忧，若法院“硬拍”，可能制造出全国首例“三旧改造+权属回转+低价网拍”三险叠加的“问题地王”；一旦流拍或悔拍，司法公信力与众多村民生计将双重受创。
评估报告遭专业性质疑 多项程序瑕疵浮出水面记者获得的申请材料显示，这起拍卖源于英汇投资集团有限公司与杜映龙、湛江市海利房地产有限公司的项目转让合同纠纷执行案【(2025)粤0491执254号】。涉案土地位于湛江市麻章区麻章镇正横街16号，不动产权证号为粤(2023)湛江市不动产权第0091872号。
申请人杜映龙在《请求停止司法网络拍卖申请书》中提出，广东鑫光土地房地产与资产评估咨询有限公司出具的《土地估价报告书》存在重大瑕疵。其指出，评估机构自认“无法核实委托估价方提供资料的真实性”，违反《资产评估法》第二十七条规定的核查验证义务。
更为关键的是，评估报告被指遗漏了六项已实际发生的必要成本支出，总额达918万元。其中包括水电报装费用90万元、青苗补偿及围墙修建费用80万元、实名制扬尘监控费用10万元、临时设施及场地租用费用80万元、基坑工程费用610万元以及民工工资保证金及保险费用48万元。
此间一位不愿透露姓名的房地产评估专家告诉记者：“如果这些成本确实已经发生且符合会计准则，那么评估机构在确定土地价值时不予考虑是不专业的。特别是基坑工程等实质性投入，会显著影响土地的实际价值。”
村民联名致函 土地权属陷争议漩涡与此同时，麻章村村民代表也向法院提交了紧急恳请函。村民在函件中表示，涉案土地权属存在重大争议，强行拍卖将损害全村村民的合法权益。
村民方面提供的材料显示，该地块权属争议可追溯至2018年。当时麻章经济合作社代表全体村民与亿兆公司合作开发房地产项目，将村集体土地登记至项目公司海利公司名下，合作社占22%股份，杜映龙占78%股份。
后因亿兆公司严重违约，村民通过法律程序主张权利。湛江市中级人民法院已于2024年作出生效判决【(2024)粤08民终4980号】，解除合作开发合同，并明确麻章经济合作社有权要求恢复土地原状。
“虽然土地登记在海利公司名下，但根据中级法院的判决，海利公司对案涉土地的权利基础已不存在，其仅为名义登记方，并非实际权利人。”一位村民代表告诉记者。
法律专家：权属争议未决不应处置中国政法大学诉讼法研究院教授宋宏飞表示：“根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，案外人持其他生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院应当进行审查。如果湛江中院的判决确实解除了合作开发合同并确定返还土地，那么执行法院应当审慎处理。”
广西祥泰律师事务所律师梁标认为：“司法拍卖中，如果标的物权属存在重大争议，继续拍卖可能导致后续一系列法律问题。即使拍卖成交，买受人也可能因权属问题无法办理过户，最终损害各方利益。”
高级评论员认为：“如果评估报告确实存在程序违法、价格失实，法院应当依职权撤回拍卖；否则，不仅损害当事人利益，还会让买受人陷入‘过户不能’‘权属回转’的双重深渊，最终损害司法公信力。”
此间一知名政经观察人士郑林活认为：“司法评估不是简单的‘算术题’，必须反映市场真实现状。对‘三旧’改造地块，一旦忽略政策红利、投资强度、产权限制，评估价就可能失真30%以上，导致国有资产或集体资产低价流失。”
“三旧”改造项目特殊性增加处置复杂度材料还显示，该地块属于“三旧”改造项目，涉及556万元学位费缴纳问题，且湛江市自然资源局要求与买受人重新约定竣工时间。这些特殊要求未在拍卖前明确，增加了交易的不确定性。
一位熟悉湛江房地产市场的业内人士告诉记者：“‘三旧’改造项目本身就有其特殊性，往往涉及历史遗留问题、规划调整、补缴费用等复杂情况。这类土地的处置需要更加审慎，确保所有问题都已妥善解决后再进行拍卖。”
根据湛江市中级人民法院（2024）粤08民终4980号生效判决，麻章经济合作社与亿兆公司签订的合作开发合同已被依法解除，案涉土地应恢复原状至麻章经济合作社。尽管当前土地登记在海利公司名下，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，法院在审查案外人排除执行异议时，需审查案外人是否系权利人、权利的合法性及能否排除执行。本案中，麻章经济合作社已就土地权属提起诉讼，权属争议尚未最终解决，此时强制拍卖将导致买受人取得存在重大权属瑕疵的土地，既违反“权属争议未决不得处置”的执行原则，也将引发集体利益、股东权益、买受人权益的多重冲突，造成不可逆的法律风险。
法院面临两难选择目前，相关人民法院面临两难选择：一方面申请执行人的合法权益需要保护，另一方面土地权属争议和评估合规性质疑也需要妥善处理。
根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，若存在“其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形”，法院应当撤销拍卖。而《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》也明确，当事人对评估报告提出异议的，法院应当审查。
强行拍卖存在多重风险，易引发系列问题。
案涉土地还存在诸多未解决问题，法院进行拍卖将引发三个不利后果：
1.土地转让不符合法定条件，买受人将面临无法过户的风险。根据《国有建设用地使用权出让合同》约定，土地首次转让需完成12000万元开发投资（占总额的25%），但案涉土地目前仍为空地，未进行任何开发投资。土地估价报告亦明确提示该风险。若法院进行强行拍卖，买受人会因无法过户，从而与法院产生诉讼，既浪费司法资源，又无法解决根本问题。
2.“三旧”改造相关要求未明确，后续开发存在不确定性。案涉土地属于“三旧”改造项目，我村已缴纳556万元学位费，湛江市自然资源局要求与买受人重新约定竣工时间。上述特殊要求未在拍卖前明确，将导致拍卖后产权登记及开发建设存在不确定性，交易稳定性无法保障。
3.村民合法权益受损将引发社会不稳定因素。案涉土地系麻章村主要集体资产，关乎500余村民生计。若集体资产被错误拍卖，将导致村民生活困难，极易引发集体上访等不稳定事件。此举既违背《中华人民共和国民事诉讼法》规定的诚信原则，亦不利于社会和谐稳定。
梁标认为，根据最高人民法院关于网络司法拍卖的相关规定，若存在应当暂缓、中止执行的情形，法院应停止拍卖。案涉土地存在多重问题与风险，依法应暂停拍卖程序。
截至发稿前，记者尚未获得相关法院的正式回应。本案后续进展，将持续关注。
來源：大灣區新聞周刊
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